관리처분계획인가 전·후 양도소득세 비과세 조건

재건축절차

 

관리처분계획인가 전·후 

관리처분계획인가일 기준으로 인가일 전은 주택으로 보고, 인가일 후는 조합원 입주권으로 구분한다.

인가일 전은 원조합원이고 인가일 후는 승계조합원이다.

인가일 전 주택으로 판단 시 취득세 1%. 지방교육세 0.1%이고 인가일 후 주택 멸실로 토지로 판단 시 취득세 4.6%를 낸다.

상황에 따라 관리처분 인가일 후라도 건축물 철거가 안되면 주택으로 취득세 나올 수 있다.

재건축되는 아파트에 대한 양도소득세의 계산은 취득일로부터 관리처분인가일까지 보유한 양도차익과 관리처분 인가일 이후부터 양도할 때까지(입주권)의 양도차익을 별도로 계산한다.

그리고 관리처분인가일까지의 보유기간에 대해서 장기보유 특별공제를 적용받을 수가 있으나 입주권인 상태의 기간은 장기보유 특별공제의 적용을 받지 못한다.

인가일을 전·후하여 재건축 아파트를 양도할 경우 양도소득세를 계산하여 세금이 최소화되는 시점에 양도하는 것이 좋다.

입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리다. 납세자가 보유한 다른 주택의 비과세·중과세율 적용 여부를 판단할 때는 입주권도 주택 수에 포함되지만, 그 자체로서 주택은 아니다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔면 양도세가 중과되지만 입주권은 주택이 아니라 권리이기 때문에 매도하더라도 다주택자 중과 규정은 적용되지 않는다. 단 2021년 6월 1일 이후 입주권을 1년 안에 양도하면 70%, 1년 경과 후 2년 이내에 양도하면 60%의 중과세율이 적용된다.

위의 경우와 달리 타주택을 양도할 경우, 조합원 입주권은 주택수에 포함된다. (2020년 8월12일 이후 취득 건부터)

조합원 입주권은 이미 주택으로 존재하였던 것이 권리로 변환된 상태이므로 다른 주택을 양도할 때 주택수에 포함된다.

 

▣ 재건축 아파트 1채만 보유한 1세대 1주택 조합원 재건축 아파트 매도 시

1. 관리처분 인가일 1년 전에 매수하여 입주권 상태에서 매매할 경우

->관리처분 인가일 이전 2년 보유해야 비과세, 1년 이상 보유하였으면 기본세율

2. 관리처분 인가일 1년 전에 매수하여 신축 준공일(등기) 이후 매매

->공사기간 동안 보유기간 계속 인정, 보유기간 2년 이상이면 비과세

3. 관리처분 인가일 2년 전에 매수하여, 신축준공일(등기)이후 매매

->비과세 

4. 관리처분 인가일 이후 매수

->준공일(사용검사 승인일) 이후 2년 보유 시 비과세

 

▣ 일반주택 1채, 제건축 아파트 1채 구입한 1세대 2주택자 기존주택 매도 시

1. 관리처분 인가일 이전에 재건축 아파트를 구입한 1세대 2 주택자

->재건축 아파트 구입 후 3년 안에 기존주택 처분해야 비과세

2. 관리처분 인가일 이후에 재건축 아파트를 구입한 1세대 2주택자

-> 준공 후 2년 안에 전세대원이 1년 거주 조건으로 기존주택을 2년 안에 처분해야 비과세

 

사례별 비과세 조건

Q. 1세대 1주택자의 주택이 입주권으로 전환되어 재건축 시행기간 중 거주용으로 주택을 취득하고(대체주택) 재건축 신축주택으로 입주하기 위하여 대체주택을 양도하는 경우 비과세 조건?

 

A. 소득세법 시행령 제156조의 2조항에 의해 아래와 같은 조건을 모두 충족하면 비과세가 가능하다.

①사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주

②재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택을 양도

③재건축주택 완공 후 2년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주.

 

이는 대체주택은 조정대상지역 여부 및 1세대 1주택의 비과세 규정의 거주 및 보유기간의 제한이 없기 때문에 법문대로 해석하면 된다. 단 12억원 초과분은 과세된다.

 

또한 완공 전에도 대체주택을 양도 가능하지만 세무서에서 사후관리를 하여 신축주택에 입주 및 거주여부 등을 검토해 요건 미충족시 추징한다. 다만 1+1 재건축인 경우 대체주택 비과세 요건이 적용되지 않는다.

 

Q. A주택: 2013년 6월 취득, B 재개발 입주권(관처후 취득) 2018년5월 취득, C주택:2020년 12월 A주택 매도와 동시 C주택 취득, B재개발 주택 2022 하반기 입주 시 C주택 매도 비과세 가능?

 

A. 대체주택은 사업시행인가 전부터 소유한 조합원에 해당한다. 관리처분 이후 승계조합원은 대체주택 해당사항 없다. C주택은 매도 시 2주택자 양도세 중과된다.

A주택은 B주택 준공 및 입주 이후 지역에 따라 (투과지역, 조정지역 등) 2~3년 이내 매도 시 비과세 가능.

 

Q.1세대 1주택자가 1조합원 입주권을 취득해 주택을 양도하는 경우 비과세 요건은 ?

 

A. 조합원 입주권을 실수요 목적으로 취득한 것으로 보아 다음과 같은 조건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 적용한다.

① 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원 입주권을 취득하고 그 조합원 입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우로서 종전주택은 양도일 현재 1세대 1주택의 비과세 요건인 2년 이상 보유 등의 요건을 갖추어야 되며 일시적 2주택 특례적용과 동일하게 적용된다.

 

②주택을 입주권 취득일부터 3년을 경과하여 양도하는 경우는 다음의 요건을 모두 충족하는 경우 1세대1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다

▶종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건 충족

▶재건축 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전주택 양도

▶재건축주택 완공 후 2년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주할 것.

통상 3년 이내에 주택을 양도하는 것을 놓쳤을 때에 3년이 경과해도 조건만 충족하면 비과세 가능하다.