주택임대소득 건강보험료 부과시 소득금액 적용기준

주택임대소득 소득금액 기준

지방자치단체와 세무서에 주택임대사업자 등록을 하는 방법과 세무서에 사업자 등록하는 방법이 있다.

이때 사업자 등록 상관없이 소득이 1원이라도 발생하면 지역가입자로 건강보험료가 부과된다.

피부양자 자격 상실되고 지역가입자가 되어 소득금액에 대한 건강보험료가 부과되는 것이다.

직장가입자의 피부양자 자격인정조건에 사업자등록이 되어 있지 않은 경우 사업소득의 연간 합계액이 500만원 이하일 것(부동산업에서 발생하는 소득 중 주택임대소득이 있는 경우는 제외한다)라고 되어 있다.

이 말은 사업자 등록 여부 상관없이 주택임대소득이 있으면 피부양자 자격상실이라는 말이다.

여기서 소득은 수입금액에서 필요경비를 제외한 금액이다.

 

등록 임대주택은 과세표준=총수입금액-필요경비(60%) -기본공제(400만 원)

미등록 임대주택은 과세표준=총수입금액-필요경비(50%) -기본공제(200만 원)하여 수입이 0원이 되면 피부양자 유지된다.

 

주택임대소득자는 사업자 등록을 하지 않더라도 주택임대소득에 대한 사업장 현황신고 후 5월엔 소득세 신고를 해야 한다.

주택임대소득 2000만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있고 홈텍스에서 세금 모의계산을 해보면 종합과세에 인적공제를 받고 세금이 더 적게 나오는 경우가 있다.

다른 근로수입이나 기타 소득 등을 합해서 계산할 수도 있고 가족의 인적공제까지 받으면 결정세액이 0원이 나올 수도 있다. 

 

종합과세의 소득금액은 총수입금액에서 '필요경비'만을 공제한 금액

분리과세의 소득금액은 총수입금액에서 '필요경비'와 '기본공제'를 차감한 금액

 

종합과세와 분리과세 중 개개인 상황에 따라 더 이득인 방법을 선택해야 한다. 

다른 소득이 있을 경우 합산한 소득금액의 결정세액과 보험료의 손익계산을 해보고 더 유리한 쪽으로 신고해야 한다.

종합과세에서의 결정세액이 분리과세보다 더 적게 나오더라도 소득금액은 더 높게 책정된다.

이 소득금액에 대해 건보료가 적용된다.

사실 세금보다 건강보험료가 더 걱정이다. 

 

2017년 3월 국민건강보험법 개정안이 국회를 통과함에 따라 2018년 7월 1일부터 건강보험료 부과체계 1단계 개편이 단행됐다.

이후 2단계 개편은 2022년 7월부터 시행된다.

2단계에 걸쳐 이뤄지는 건강보험료 개편으로 고소득 지역가입자와 고소득 직장인의 건강보험료는 늘어나며 저소득층의 부담은 줄어들게 된다고 한다.

아래 미등록 임대주택의 경우 모의계산을 한 예시이고 미등록 가산세 0.2%를 내야 한다.

임대소득 종합소득세 계산사례

▶종합과세가 더 유리한 사례

조건

1. 단순경비율 적용대상자

2. 주택임대업 사업자등록 없음

3. 임대소득 외 다른 소득 없음

종합과세 시 6%의 세율이 적용되므로 종합과세가 분리과세(14%) 보다 유리하거나 같음

 

계산

1. 주택임대업종 : 일반주택임대(701102)

2. 연간 임대수입금액 2,000만원

3. 종합과세 시 신고방법 : 단순경비율(42.6%)

4. 종합소득공제 : 본인 기본공제 150만원만 적용

5. 세액공제감면 : 표준 세액공제 7만원만 적용

→종합과세 결정세액 528,800원 < 분리과세 결정세액 1,120,000원

 

▶분리과세가 더 유리한 사례

조건

1. 주택임대 총수입금액이 4백만원 이하

2. 주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만원 이하

→분리과세 소득금액과  세액이 없으므로 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같음

 

계산사례

1. 주택임대업 외의 다른 종합소득금액 : 8백만원

2. 세무서와 지자체 사업자 등록 : 모두 등록 안 함

3. 주택임대업종 : 일반주택임대(701102)

4. 연간 수입금액 : 4백만원

5. 주택임대 종합과세 시 신고방법 : 단순경비율(42.6%)

6. 종합소득공제 : 본인 기본공제 150만원만 적용

7. 세액공제감면 : 표준 세액공제 7만원만 적용

→종합과세 결정세액 457,760원 > 분리과세 결정세액 320,000원

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분리과세의 과세표준 방법

1. 등록 임대주택

과세표준=총수입금액-필요경비(60%) -기본공제(400만 원)

2. 미등록 임대주택

과세표준=총수입금액-필요경비(50%) -기본공제(200만 원)

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구분	등록임대주택	미등록임대주택
주택임대수입금액	월세+간주임대료
필요경비	60%	50%
기본공제	4백만원	2백만원
분리과세사업소득금액	수입금액-필요경비-기본공제
산출세액	과세표준x14%
세액감면	단기4년30% ,장기75%	-
결정세액	산출세액-감면세액	산출세액

 

주택임대소득의 건강보험료 부과

○연 2천만 원 이하 주택임대소득 과세방법은 

선택적 분리과세 대상자로 종합과세와 분리과세 중 어느 하나의 방법으로 선택 가능

-종합과세방식으로 신고한 주택임대소득에 대한 건강보험료는 

총수입에서 '필요경비'만을 공제한 소득(=사업소득금액)에 부과

-분리과세방식으로 신고한 주택임대소득에 대한 건강보험료는

총수입에서 '필요경비'와 '기본공제'를 차감한 금액(=사업소득금액)에 부과

①임대주택 등록 : 연 수입 1천만 원 초과 보험료 부과

②임대주택 미등록 : 연 수입 4백만 원 초과 보험료 부과

 

◆경감대상자(모두 충족한 경우)

○연 수입 2천만 원 이하 주택임대소득자 

○사업자(세무서) + 임대사업자등록(지자체)

-'20.12.31일까지 임대주택 등록 및 주택임대 사업자등록을 모두 한 자

※주택임대 사업자등록 업종코드 : 701101, 701102, 701103, 701104, 701301

○소득세 신고방식으로 '종합과세' 또는 '분리과세' 모두 가능

(2천만 원 초과 소득자는 종합과세로만 납부)

○소형주택규모의 '소득세' 감면 

*주거전용면적 1호당 85㎡이하(수도권 외 100㎡)이고 기준시가가 6억 원 이하

 

◆경감 내용

○(부과금액) 주택임대소득으로 인한 '건강보험료 증가분'

-(지역가입자) 주택임대소득 포함 전과 후 금액을 비교하여 인상된 보험료

-(피부양 가입자) 피부양자 탈락으로 인한 지역 전환된 자의 몫의 지역보험료

-(직장가입자) 소득월액 대상자는 기존 부과대상자의 경우 증가분

신규 부과대상자는 전체 소득월액 보험료

○(부과 규모) 부과금액 중 임대등록 기간이 8년 이상이면 8년간 20%

4년 이상이면 4년간 60%, 미등록자 100%를 차등부과

○(등록시점) ~'20년 12월 31일까지 임대사업등록자

○(경과시점) 임대사업자등록 후 차년도 11월부터 적용

-'19년에 임대 등록한 경우 '19년 소득분 부과시점인 '20.11월부터 경감 적용

-'20년에 임대 등록한 경우 '21.11월부터 경감 적용