주택수 포함되는 분양권의 비과세 요건

23년 3월 1일부터 다른 지역의 유주택자도 무순위 청약할 수 있게 되고 전매제한이 풀렸습니다.

분양권이 주택 수에 포함되면서 다주택인 경우 매도 시 세금문제를 잘 살펴봐야 합니다.

전매제한이 풀렸다 해도 양도소득세가 높아 쉽게 매도결정을 하기 어렸습니다.

 

 

분양권과 입주권의 차이

 

입주권은 재개발 제건축 등의 조합원이 가지는 새 주택에 입주할 수 있는 권리를 말합니다.

입주권은 양도시 종전주택이 비과세 요건을 충족하면 입주권 양도세를 피할 수 있습니다.

재개발 재건축의 경우 조합원은 사업시행기간 내에 대체 주택을 취득한 경우, 신축주택 완공된 날을 기준으로 3년 안에 대체주택을  양도하면 비과세 됩니다.

해당주택을 재건축 등에 대한 임시주택으로 보기 때문입니다.

 

분양권은 공급이 예정된 주택을 양도받을 수 있는 권리를 말합니다.

분양계약이나 청약으로 획득하거나 기존 분양권자에게 매입할 수 있습니다.

 

 

분양권의 주택수 포함

 

분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득한 경우부터 주택 수에 포함됩니다.

조정대상지역 여부와 상관없습니다.

분양권이 다른 주택의 과세판단을 할 때 주택 수에 포함됩니다.

1가구 1주택 비과세판정과  1가구 다주택자의 양도소득세 중과 대상에 주택 수로 반영됩니다.

분양권을 매각하면 보유기간에 따라 최대 77%의 양도소득세를 내야 합니다.

현재 보유기간 1년 미만은 70%, 1년 이상은 66%의 세율을 적용받습니다.

앞으로 1년 미만 45%, 1년 이상은 기본세율(6~45%)로 변경될 예정입니다.

 

 

1주택자+분양권 비과세요건

 

1주택자가 종전주택을 취득한 지 1년이 지난 후에 분양권을 취득한 후 3년 이내에 기존 종전주택을 양도하는 경우 12억까지 비과세 받을 수 있습니다.

고령자, 장기보유세액공제와 같은 1가구1주택 혜택을 적용받을 수 있습니다.

 

양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 가구원 전부가 신규 주택에 전입을 한 후 1년 동안 실제로 거주를 해야만 합니다.

분양권을 취득한 후 3년 이상이 경과돼야 합니다.

 

분양권이 먼저 있는 상태에서 주택을 취득하게 되면 일시적 1가구 2주택에 해당되지 않아 양도소득세가 부과됩니다.

미분양 분양권도 주택수 포함하여 양도세 취득세 계산 시 반영됩니다.

다만 미분영 분양권은 청약 시 무주택으로 보고 1순위 요건중 무주택자 요건 해당됩니다.

청약 당첨으로 분양계약을 한 경우 분양권 취득일은 청약당첨일이  됩니다.

 

1주택과 입주권을 보유한 경우 입주권이 주택으로 완공된 후 3년 이내 기존 주택을 양도하고 새집에 전입해 1년 이상 거주한다면 비과세가 가능합니다. 입주권을 취득한 후 3년 이상 지나야 합니다.

 

취득세 부분도 종전주택 소유자가 신규주택을 취득해 일시적 2주택이 되는 경우 신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택 처분 시 기본 취득세를 적용받을 수 있습니다.

시행시기는 23년 1월 12일 이후 양도하는 것부터 소급적용이 됩니다.

 

시기를 잘 결정하여 비과세 받을 수 있도록 매도계획을 세우시길 바랍니다.